Claves de la nueva Ley de Vivienda

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laetita
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Claves de la nueva Ley de Vivienda: tope del alquiler a todos los propietarios y rebaja a cinco las casas de un gran tenedor

Los límites se aplicarán en las zonas tensionadas, sean grandes caseros o pequeños, tanto para contratos ya en vigor como para nuevos contratos


La nueva versión de la Ley de Vivienda despeja las dudas que han sobrevolado su negociación durante los últimos tres años, concreta y amplía la intervención en el mercado y el control real de las rentas que esbozaba el primer texto. La norma contempla ahora que los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, independientemente de que los inmuebles sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos.

Estos topes variarán según la modalidad de contrato y, sobre todo, según el perfil del casero. En el caso de los pequeños propietarios que cuenten con cinco inmuebles en un área tensionada, el límite se establecerá mediante la indexación a la renta anterior en vigor, es decir, el límite vendrá marcado por el contrato anterior, si bien el acuerdo contempla también una serie de bonificaciones a estos propietarios para incentivar que pongan sus inmuebles en arrendamiento.

En el caso de los grandes propietarios, el tope se establecerá mediante la aplicación de un índice de referencia que comenzará a elaborarse ahora y entraría en vigor el 1 de enero de 2025. Hasta entonces, durante 2023 se aplicará el límite del 2% actual, mientras que en 2024 será del 3% a todos los contratos en vigor, independientemente del tamaño del tenedor.

Respecto a la elaboración y características de ese nuevo índice, "está todo por decidir", tal y como ha indicado Oskar Matute, portavoz de EH Bildu en el Congreso. Hasta el momento, lo único que se sabe es que será el INE (Instituto Nacional de Estadística) el encargado de definirlo.

Se podrá aplicar los límites del índice de referencia de precios a las nuevas viviendas que no hayan estado alquiladas en los últimos cinco años, si así se establece en la declaración de zona tensionada.

GRANDES TENEDORES
El nuevo texto surgido del acuerdo entre el Gobierno, ERC y EH Bildu también rebaja la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles. Así, los propietarios que posean 5 o más inmuebles en un área tensionada se considerarán grandes tenedores y se les aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios.

ZONAS TENSIONADAS
Por otro lado, se amplía la declaración de zonas tensionadas, cuya consideración pivota sobre dos condiciones que no tienen por qué cumplirse a la vez, es decir, bastará con que se cumpla una de las dos situaciones para que el área pueda ser declarada como tensionada (a diferencia del proyecto que aprobó el Consejo de Ministros). Las condiciones son: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

En este sentido, se rebajará de 5 a 3 puntos el umbral de aumento sobre el IPC para declarar las zonas tensionadas.

INQUILINOS
Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario. "El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere", recoge el acuerdo. Hasta ahora, esta obligación se aplicaba sólo para los grandes tenedores.

Para evitar que los propietarios busquen alternativas que les permitan compensar esos gastos, el texto prohíbe también aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos "que obligarían a los inquilinos a abonar costes de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente".

"Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas", apuntan. En relación a esto, se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes. "La eliminación de estas cláusulas cierra otra posible vía de fraude y protege a los inquilinos y a quienes buscan un contrato nuevo de alquiler", apunta el acuerdo.

ACTUALIZACIÓN CON EL IPC
Se elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos. Durante 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual.

VIVIENDA PROTEGIDA
Los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30 al 40% en el suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

DESAHUCIOS
Respecto a los desahucios, se prohíbe que se lleven a cabo sin fecha y hora predeterminada. También se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 2 años, y se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables.


Además, las CCAA podrán articular mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.

Por primera vez se reconoce la capacidad de poder utilizar los fondos de los planes estatales de vivienda a ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.
USIL
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Si no meten mano a los impagos y se mantiene el problema de estar más de dos años sin cobrar y sin poder echar a los inquilino poco arreglo veo
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Cora63
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USIL escribió: 15 Abr 2023, 10:00 Si no meten mano a los impagos y se mantiene el problema de estar más de dos años sin cobrar y sin poder echar a los inquilino poco arreglo veo
Ese es el riesgo que corremos los caseros, que alguien se atrinchere en la vivienda que tienes alquilada, que en ocasiones te sirve para pagar la hipoteca, o complementar una pensión baja, y no solo no cobres sino, que además, tengas que seguir pagàndoles la luz, agua y resto de servicios.
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Licorne
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Estoy deseando leer el texto, porque algunas cosas me han chirriado MUCHO.

¿Cómo que se reintroduce la prórroga forzosa del arrendamiento con carácter indefinido? ¿No se ha aprendido nada en este país, con los casos sangrantes que dejó la LAU’64? ¿Pero cómo alguien en su sano juicio va a poner en alquiler una vivienda, sabiendo que es posible que no pueda disponer de ella, hasta que el arrendatario quiera rescindir el contrato/fallezca?

Me parece bien que se tomen medidas para tratar de solventar el problema de los alquileres, porque la situación actual es insostenible. Pero muchas de las medidas que leo son un disparate. Lo de la prórroga indefinida no puede ser. Es imposible que se vuelva a meter la pata así, convirtiendo el alquiler en una confiscación sine die.

También he leído otras medidas que claman al cielo, como que si vence un contrato de alquiler, el siguiente tiene que ser por la misma renta. ¿Estamos locos? ¿Y si el alquiler anterior era de hace quince años? Mi marido hace años le alquiló su piso a un conocido, por un precio “de amigo”. Cuando el chico se fue, ya lo alquiló a precio de mercado. Con esta ley, eso se ha acabado. Están fomentando el alquiler en negro.

En España, la inmensa mayoría del mercado del alquiler está en manos de “pequeños propietarios” (solo entre el 2% y el 4% del parque de vivienda en alquiler está en manos de grandes propietarios). Y aquí han hecho un popurrí de medidas populistas, que van a desincentivar mucho los alquileres de vivienda. Ahora la gente va a tirar más a los alquileres por habitaciones o vacacionales :fever: Eso es un absoluto fracaso.

Todo esto me recuerda mucho a la LAU’64, y sus catastrofistas consecuencias. Alquileres indefinidos, que incluso pasaban de padres a hijos, por rentas que no se actualizaban. Propietarios que no se gastaban ni un duro en reformar o adecentar los pisos, porque no les salía a cuenta. No puede ser verdad, me niego a creer que vayan a reintroducir algo así :muro:

Lo que tendrían que hacer es fomentar e incentivar fiscalmente los alquileres, cubrir a los propietarios ante los impagos, aprobar ayudas para el alquiler, aumentar el parque público de vivienda… Sobre todo esto último, que en España es de vergüenza. Hay millones para chiringuitos, pero vivienda pública, poca, muy poca.

Tras los pufos de la ley del solo sí es sí y la ley trans, ¿no se han dado cuenta que legislar deprisa y corriendo no ha traído nada bueno? Estamos hablando de algo tan importante como la vivienda, joer. Legislen con cabeza, no para rascar votos.
"I would enter your sleep if I could, and guard you there, and slay the thing that hounds you, as I would if it had the courage to face me in fair daylight. But I cannot come in unless you dream of me.”
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DoñaUrraca
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La verdad que muy mala pinta. Mi inquilino se va en unos meses y tendré que buscar a otro, pero con estas idas de olla pues no sé… Yo en unos años cuando vuelva a mi ciudad pues obviamente querría vivir en mi casa, eso no se va a poder?
Patri2
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¿Pero esto cuanto ha salido, se reducen a cinco las casas de un gran tenedor, pero también incluye sociedades?
SofiaLoren
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Pues nada, esperaremos a que el próximo gobierno la modifique porque es absurdo.
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martina
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Madre de dios.
Va a ser más fácil sacarse una oposición que encontrar un piso de alquiler. Como hay poco problema de oferta ya, le damos una vueltina para empeorarlo aún más.
Se están coronando esta legislatura
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-Olimpia-
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Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 11:46 ¿Pero esto cuanto ha salido, se reducen a cinco las casas de un gran tenedor, pero también incluye sociedades?

Si, claro, personas físicas y jurídicas.
No compres, adopta.

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-Olimpia-
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Licorne escribió: 15 Abr 2023, 10:32 Todo esto me recuerda mucho a la LAU’64, y sus catastrofistas consecuencias. Alquileres indefinidos, que incluso pasaban de padres a hijos, por rentas que no se actualizaban.
Pero con esta ley si que se puede subir, ¿no?, para 2024 un 3 % y después según una comisión que estará integrada por quien ponga los que gobiernen, si está Feijóo pues su gobierno decidirá.

Sobre lo de lo ocupas, me parece increíble que todavía no se haya metido mano, se pensarán que los ocupas les van a votar o algo.
No compres, adopta.

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Patri2
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-Olimpia- escribió: 15 Abr 2023, 13:18
Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 11:46 ¿Pero esto cuanto ha salido, se reducen a cinco las casas de un gran tenedor, pero también incluye sociedades?

Si, claro, personas físicas y jurídicas.
5 viviendas no es para tanto, encima en España somos de invertir en ladrillo, es lo más seguro, ¿qué nos queda, el oro?
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eraseunavez
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Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 13:21
-Olimpia- escribió: 15 Abr 2023, 13:18
Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 11:46 ¿Pero esto cuanto ha salido, se reducen a cinco las casas de un gran tenedor, pero también incluye sociedades?

Si, claro, personas físicas y jurídicas.
5 viviendas no es para tanto, encima en España somos de invertir en ladrillo, es lo más seguro, ¿qué nos queda, el oro?
Que a partir de 5 viviendas se te considere gran tenedor no implica que no puedas invertir en vivienda si ya tienes 5.

Flipo un poco con considerar que tener 5 casas no es mucho. Yo no tengo ninguna y tampoco estoy cerca de poder comprar. Precisamente por eso tenemos el problema que tenemos con la vivienda por considerar que es un bien más de inversión cuando claramente no debería serlo.
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-Olimpia-
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Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 13:21 5 viviendas no es para tanto, encima en España somos de invertir en ladrillo, es lo más seguro, ¿qué nos queda, el oro?
Bueno, eso de que no es para tanto....:lol: de todas formas creo que son 5 inmuebles, no 5 viviendas, no estoy segura.
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Patri2
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eraseunavez escribió: 15 Abr 2023, 13:27
Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 13:21
-Olimpia- escribió: 15 Abr 2023, 13:18


Si, claro, personas físicas y jurídicas.
5 viviendas no es para tanto, encima en España somos de invertir en ladrillo, es lo más seguro, ¿qué nos queda, el oro?
Que a partir de 5 viviendas se te considere gran tenedor no implica que no puedas invertir en vivienda si ya tienes 5.

Flipo un poco con considerar que tener 5 casas no es mucho. Yo no tengo ninguna y tampoco estoy cerca de poder comprar. Precisamente por eso tenemos el problema que tenemos con la vivienda por considerar que es un bien más de inversión cuando claramente no debería serlo.
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Patri2
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Conozco a grandes tenedores que tienen cinco viviendas o inmuebles y el doble y el triple y el cuadruple. Es en lo que se ha invertido en España siempre.

Pero si hay que invertir en oro, se invierte, que os quejáis de los grandes tenedores pero se mueve muchísimo la economía, mirad todo lo que se vende en España y no se compra.
Allcanseeyoureyes
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A ver si creéis que 5 viviendas es algo doloroso, lo que paso en bcn es que se fueron creando holdings con sl cada una con un número mínimo de viviendas para no ser considerado gran tenedor. Los inmuebles btr sudan porque o consideras todo el término municipal que sería un locuron o están en zonas nuevas que no están tensionadas. En las zonas viejas son coliving que es el alquiler habitaciones de toda la vida y va por el CC.

De todas maneras la están liando muy parda. Aumentan el porcentaje de viviendas destinadas a protección en los nuevos desarrollos, pero con cargo al promotor privado. Sólo digo que entre la falta de densidad y las cargas de urbanización que en determinados sitios como Madrid son bestiales (en torno a 500 euros m2 computable) imaginaos en cuanto se puede poner la vivienda libre en adquisición y si las cuentas salen (una viv de 100 m2 te sale sin gastos financieros con proyectos a mas de 10 años vista en los que se pone dinero sin retribucion ninguna, sin que nadie gane un euro y siendo el suelo gratis en 200 k euros). Pues no se desarrolla y punto. La gente a vivir a Illescas.

En la zona sudeste de Madrid quedan por desarrollar desde hace mil años los berrocales, valdecarros y los ahijones y van con calma. Todavía más cargas a los futuros y los va a desarrollar rita. Y ahora la gente meterá proyectos a lo loco para que les sea aplicable esta ley del suelo, porque entiendo que las viv de protección será una adenda a la ley del suelo.

De todas maneras tengo un par de amigos en el ministerio de la vivienda y dicen que se van a impugnar muchos artículos y que los técnicos eran contrario a esto porque invade competencias autonómicas pero que había que sacarlo antes de final de legislatura y luego ya miraban de cambiarlo y si los tribunales sobre todo el TC lo cambia, pues más leña a la guerra que tienen con los nombramientos del tc ts y cgpj, además de decir que los jueces son de derechas xd.

Pero claro si pones de director general de vivienda a tu inti dwl insti que no sabe nada de legislacion, es lo que pasa. Si queréis guguelarlo es Iñaqui Carnicero, busque las 7 diferencias con pedro Sánchez jajajajajaja.
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-Olimpia-
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Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 13:33 Pero si hay que invertir en oro, se invierte, que os quejáis de los grandes tenedores pero se mueve muchísimo la economía, mirad todo lo que se vende en España y no se compra.
A ver, yo no me quejo de nadie eh, pero vamos, no genera ningún valor añadido y eso es así, comprar oro tampoco.

Que la ley será probablemente una chapuza, pues también.
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Patri2
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-Olimpia- escribió: 15 Abr 2023, 13:50
Patri2 escribió: 15 Abr 2023, 13:33 Pero si hay que invertir en oro, se invierte, que os quejáis de los grandes tenedores pero se mueve muchísimo la economía, mirad todo lo que se vende en España y no se compra.
A ver, yo no me quejo de nadie eh, pero vamos, no genera ningún valor añadido y eso es así, comprar oro tampoco.

Que la ley será probablemente una chapuza, pues también.
Leí a @metz que decía que no hay que fiarse de los grandes tenedores. Pues para mí es una manera de levantar el país, que sería mucho más fácil invertie en oro en Miami, sin problemas y sin okupas. Cuando veas que necesitas dinero, se lo vendes a chinos y rusos, que siempre están ansiosos de oro y problema solucionado.
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Kate
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Cora63 escribió: 15 Abr 2023, 10:31
USIL escribió: 15 Abr 2023, 10:00 Si no meten mano a los impagos y se mantiene el problema de estar más de dos años sin cobrar y sin poder echar a los inquilino poco arreglo veo
Ese es el riesgo que corremos los caseros, que alguien se atrinchere en la vivienda que tienes alquilada, que en ocasiones te sirve para pagar la hipoteca, o complementar una pensión baja, y no solo no cobres sino, que además, tengas que seguir pagàndoles la luz, agua y resto de servicios.
pues no, enciman lo empeoran y alargan 2 años mas....
laetita escribió: 15 Abr 2023, 02:51 DESAHUCIOS
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Lo de los desahucios tan largos es un crimen, hay que hacer una ley que proteja a ambas partes, que el que alquila tenga 4o 6 meses para encontrar algo nuevo y a partir de ahí fuera, no puede estar el dueño sin cobrar más de ese tiempo, no es de recibo tampoco
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